コラム「【2026年開始】亡くなった親の不動産を調べる方法｜所有不動産記録証明制度を弁護士が解説」 | 仙台の弁護士・税理士による遺言相続の無料法律相談｢結の杜総合法律事務所｣

2026/08/07

親が亡くなって相続手続を始めようとしても、「親がどこに、どのような不動産を所有していたのか分からない」ということがあります。

自宅の土地・建物だけでなく、遠方の山林や農地、先代から相続した土地、わずかな共有持分などが残されていることも珍しくありません。

これまでは、固定資産税の納税通知書や市区町村の名寄帳などを手掛かりに、一つずつ不動産を調査する必要がありました。しかし、名寄帳は原則として市区町村ごとに取得しなければならず、相続人が把握していない地域にある不動産を発見することは容易ではありませんでした。

そこで、2026年（令和8年）2月2日から、新たに「所有不動産記録証明制度」が始まりました。

この制度を利用すると、亡くなった方が登記簿上の所有者として記録されている不動産を、全国の登記情報から一覧的に調べることができます。

本記事では、所有不動産記録証明制度の内容、請求できる人、手続方法、利用する際の注意点について、弁護士が解説します。

1　所有不動産記録証明制度とは

所有不動産記録証明制度とは、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、登記情報から検索し、一覧にした「所有不動産記録証明書」の交付を受けられる制度です。

例えば、父親が亡くなった場合、相続人が父親の氏名や住所などを検索条件として請求することで、父親名義で登記されている土地や建物を一覧的に確認できます。

所有不動産記録証明書には、主に次のような情報が記載されます。

• 不動産番号
• 土地の所在・地番
• 建物の所在・家屋番号
• 登記名義人の氏名・住所
• 所有権の持分
• 検索に使用した氏名・住所などの条件

これまでのように、不動産がありそうな市区町村を一つずつ推測して調査する必要がなくなるため、相続財産調査の負担を大きく軽減できる可能性があります。

2　なぜこの制度が作られたのか

所有不動産記録証明制度が設けられた背景には、相続した不動産が把握されないまま放置され、所有者不明土地が増加してきたという問題があります。

被相続人が複数の地域に不動産を所有している場合、相続人がそのすべてを把握できるとは限りません。

特に、次のような不動産は見落とされやすい傾向があります。

• 遠方にある山林や農地
• 固定資産税が課税されていない土地
• 評価額が低い土地
• 私道や墓地などの共有持分
• 祖父母やさらに前の世代から引き継いだ土地
• 被相続人が若い頃に取得した土地
• 所有権の一部の持分だけを有する不動産

相続人が存在を知らなければ、遺産分割協議の対象にもならず、相続登記も行われません。

そこで、登記名義人の氏名・住所などを手掛かりに、全国の不動産を一覧的に検索できる仕組みが導入されました。

3　誰が請求できるのか

所有不動産記録証明書を請求できるのは、主に次の人です。

（1）不動産の登記名義人本人

自分が所有権の登記名義人として記録されている不動産について、証明書を請求できます。

例えば、「自分が昔取得した土地を含め、どのような不動産を所有しているのか確認したい」という場合にも利用できます。

（2）登記名義人の相続人

登記名義人が亡くなっている場合、その相続人は、亡くなった方の所有不動産について証明書を請求できます。

配偶者や子だけでなく、相続関係によっては、親、兄弟姉妹、甥・姪などが請求できる場合もあります。

もっとも、相続人として請求する場合は、戸籍謄本などによって、被相続人が死亡したことや、請求者が相続人であることを証明する必要があります。

（3）代理人

本人や相続人から委任を受けた代理人も請求できます。

その場合には、原則として委任状などが必要です。

なお、所有不動産記録証明書は、通常の登記事項証明書とは異なり、誰でも自由に請求できるものではありません。個人の財産に関する情報であるため、請求できる人が限定されています。

4　どのように不動産を検索するのか

所有不動産記録証明制度では、登記簿に記録されている所有者の氏名・住所などを検索条件として不動産を調べます。

ここで重要なのは、検索条件として入力した氏名・住所と、登記簿に記録されている氏名・住所が一致しなければ、不動産が検索結果に表示されない可能性があるという点です。

例えば、被相続人が生前に何度も転居しているにもかかわらず、不動産登記上の住所変更をしていなかった場合には、現在の住所だけで検索しても、古い住所で登記された不動産が見つからないことがあります。

そのため、被相続人について、次の情報をできる限り確認しておく必要があります。

• 死亡時の氏名・住所
• 旧姓
• 過去の住所
• 氏名の旧字体・異体字
• 住居表示実施前の住所
• 海外居住歴がある場合の住所や氏名表記

過去の住所は、戸籍の附票や住民票の除票などから確認できる場合があります。

複数の氏名・住所を検索条件とする場合には、その氏名や住所を証明する戸籍、戸籍の附票、住民票の除票などが必要になることがあります。

5　請求に必要な書類

相続人が、亡くなった方の所有不動産記録証明書を請求する場合、一般的には次のような書類が必要になります。

• 所有不動産記録証明書交付請求書
• 被相続人の死亡が分かる戸籍・除籍謄本
• 請求者が相続人であることを証明する戸籍謄本
• 被相続人の住所を確認できる住民票の除票または戸籍の附票
• 請求者の本人確認書類
• 過去の氏名・住所を検索する場合、それを証明する書類
• 代理人が請求する場合は委任状
• 郵送請求の場合は返信用封筒・切手

ただし、相続関係や検索条件によって必要書類は異なります。

法定相続情報一覧図の写しを取得している場合には、戸籍一式に代えて利用できることがあります。

6　請求方法と手数料

所有不動産記録証明書は、次の方法で請求できます。

（1）法務局の窓口で書面請求する方法

所定の交付請求書と必要書類を法務局に提出します。

書面請求の手数料は、検索条件1件につき、証明書1通当たり1,600円です。手数料は収入印紙で納付します。

（2）法務局へ郵送で請求する方法

請求書、必要書類、収入印紙、返信用封筒・切手などを郵送して請求することもできます。

窓口に出向く必要がないため、遠方に住んでいる相続人でも利用できます。

（3）オンラインで請求する方法

登記・供託オンライン申請システムの申請用総合ソフトを利用して、オンラインで請求する方法もあります。

オンライン請求の手数料は、交付方法によって次のとおりです。

• 郵送で受け取る場合：1,500円
• 法務局の窓口で受け取る場合：1,470円

オンライン請求の手数料は、インターネットバンキングやペイジー対応ATMなどによる電子納付となります。

なお、手数料は証明書全体で一律ではなく、原則として「検索条件ごと」にかかります。

例えば、被相続人について4種類の氏名・住所を検索条件として書面請求する場合、1,600円×4件で6,400円となる場合があります。

7　所有不動産記録証明書を取得すれば、すべての不動産が判明するのか

所有不動産記録証明制度は非常に便利ですが、証明書を取得すれば、被相続人に関係するすべての不動産が必ず判明するとは限りません。

特に、次のような場合には注意が必要です。

（1）登記簿上の住所と検索条件が一致しない場合

被相続人が住所変更登記をしていなかった場合、死亡時の住所だけで検索しても、古い住所で登記されている不動産が表示されない可能性があります。

過去の住所が複数ある場合には、それぞれを検索条件とすることを検討する必要があります。

（2）氏名の表記が異なる場合

旧姓、旧字体、異体字などにより、検索条件と登記簿上の氏名が一致しないことがあります。

例えば、「髙」と「高」、「﨑」と「崎」など、文字の違いにも注意が必要です。

（3）登記されていない建物など

所有不動産記録証明制度は、登記情報を検索する制度です。

そのため、そもそも登記されていない建物などは、原則として検索結果に表示されません。

（4）被相続人以外の名義になっている場合

実際には被相続人が代金を支払った不動産でも、登記名義が別人であれば、被相続人の氏名・住所による検索結果には表示されません。

反対に、登記名義は被相続人であるものの、実質的な所有者について争いがある場合には、別途法的な検討が必要です。

（5）証明書だけでは権利関係の詳細が分からない場合

所有不動産記録証明書は、不動産を一覧的に把握するための資料です。

抵当権の有無、差押えの有無、共有者の詳細など、すべての登記事項が記載されるわけではありません。

不動産が判明した後は、各不動産の登記事項証明書を取得し、詳しい権利関係を確認する必要があります。

8　名寄帳との違い

不動産調査の方法としては、市区町村が発行する「名寄帳」もあります。

両者の主な違いは、次のとおりです。

両方の制度にはそれぞれ長所と限界があります。

そのため、相続財産をできる限り漏れなく調査するには、所有不動産記録証明書だけに頼らず、次の資料も併せて確認することが重要です。

• 固定資産税の納税通知書
• 市区町村の名寄帳
• 登記事項証明書
• 権利証・登記識別情報通知
• 売買契約書
• 預金通帳の固定資産税引落履歴
• 被相続人宛ての郵便物
• 自治体や土地改良区からの通知
• 火災保険・地震保険の契約書類

9　不動産が見つかった後に必要な手続

所有不動産記録証明書を取得しただけでは、相続手続が完了するわけではありません。

不動産が判明した後は、通常、次のような手続が必要になります。

１．各不動産の登記事項証明書を取得する

２．固定資産評価証明書などを取得して評価額を確認する

３．遺言書の有無を確認する

４．相続人と相続財産を確定する

５．相続人間で遺産分割協議を行う

６．遺産分割協議書を作成する

７．相続登記を申請する

８．必要に応じて相続税を申告する

相続人間で話合いがまとまらない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることも検討します。

また、不動産を誰が取得するかによって、相続税だけでなく、将来売却した場合の譲渡所得税や、他の相続人に支払う代償金などにも違いが生じます。

遺産分割の方法を決める際には、法律面と税務面の両方から検討することが重要です。

10　相続登記には期限がある

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。

相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、相続によって所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

正当な理由なく期限内に申請しなかった場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、相続登記の義務化前に発生した相続も対象です。過去の相続について相続登記をしていない場合には、原則として2027年（令和9年）3月31日までに対応する必要があります。

遺産分割がまとまらず、期限内に通常の相続登記ができない場合には、「相続人申告登記」を利用して、ひとまず申請義務を履行する方法もあります。

ただし、相続人申告登記をしただけでは、遺産分割や最終的な相続登記が完了するわけではありません。遺産分割成立後には、改めてその内容に沿った登記が必要です。

11　よくある質問

Q1　父が不動産を持っていなかった場合も証明書は発行されますか

請求した検索条件に該当する不動産がない場合には、その旨を示す証明書が交付されます。

ただし、「該当する不動産がない」という結果であっても、別の住所や旧姓で登記された不動産、未登記建物などが存在しないことまで証明するものではありません。

Q2　兄弟の一人だけで請求できますか

共同相続人全員で請求する必要はなく、相続人の一人から請求できます。

ただし、被相続人との相続関係を戸籍などで証明する必要があります。

Q3　遺産分割協議の前でも請求できますか

請求できます。

むしろ、遺産分割協議を始める前に取得し、対象となる不動産をできる限り把握しておくことが重要です。

遺産の一部を見落としたまま協議すると、後から不動産が判明し、追加の遺産分割協議が必要になることがあります。

Q4　所有不動産記録証明書があれば、そのまま相続登記できますか

所有不動産記録証明書だけで相続登記ができるわけではありません。

相続登記には、戸籍関係書類、住民票、遺言書または遺産分割協議書、固定資産評価証明書などが必要になります。

Q5　相続人同士で不動産の分け方が決まらない場合はどうすればよいですか

まずは、不動産の評価額や利用状況、売却可能性などを確認したうえで協議します。

話合いがまとまらない場合には、家庭裁判所の遺産分割調停を利用します。

不動産の分け方には、一人が取得して他の相続人に代償金を支払う「代償分割」、不動産を売却して代金を分ける「換価分割」などがあります。安易に共有名義にすると、将来の売却や管理をめぐって新たな紛争が生じることがあるため、慎重な検討が必要です。

12　まとめ

2026年2月2日に始まった所有不動産記録証明制度により、亡くなった方が登記名義人となっている不動産を、全国の登記情報から一覧的に調べられるようになりました。

これまで把握が難しかった遠方の山林、農地、共有持分などを発見できる可能性があり、相続財産調査において非常に有用な制度です。

もっとも、検索条件となる氏名・住所と登記簿上の記録が一致しなければ、不動産が検索結果に表示されない可能性があります。また、未登記建物などは対象になりません。

相続財産を漏れなく調査するには、所有不動産記録証明書だけでなく、戸籍の附票、名寄帳、固定資産税の納税通知書、登記事項証明書なども併せて確認することが重要です。

不動産が判明した後には、遺産分割協議、相続登記、相続税申告などの手続が必要になります。

弁護士法人結の杜総合法律事務所では、相続財産の調査、遺産分割協議、遺産分割調停、相続登記に向けた手続などについてご相談をお受けしています。

当事務所には税理士事務所も併設しているため、不動産の分け方だけでなく、相続税や不動産売却時の税金なども含め、法律・税務の両面から検討することが可能です。

「亡くなった親の不動産がどこにあるか分からない」「不動産の分け方について相続人同士で話がまとまらない」といった場合には、お早めにご相談ください。

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